Cambios en los procesos inmobiliarios debido a COVID-19.
Con la actual pandemia de COVID-19, el gobierno federal ha calificado los negocios con bienes raíces residenciales y comerciales como un negocio esencial. Sin embargo, COVID-19 ha cambiado la forma en que se realizan los negocios de bienes raíces, no solo en la manera como los agentes inmobiliarios muestran las propiedades, sino también con la modalidad en que se cierran las transacciones inmobiliarias.
Una cosa es segura: ser un negocio “esencial” no significa necesariamente trabajar los negocios como siempre.
Pre-cierre
Las pautas de la Nueva Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios (NAR) siguen y se adhieren estrictamente a todas las pautas de seguridad del CDC. NAR apoya y exhorta a todas las empresas de bienes raíces a ordenar a sus agentes que se refugien en sus hogares y eviten toda interacción social.
Los mandatos de permanencia en el hogar y las regulaciones de distanciamiento social han estimulado a los agentes inmobiliarios a ser creativos. En lugar de tener “Open Houses”, los agentes de bienes raíces están utilizando las exhibiciones de propiedades virtuales y los “Live Open Houses” a través de Facebook. Hay programas en los cuales los clientes incluso diseñan su hogar utilizando herramientas digitales, observando videos de la construcción mientras se construye su propiedad. Algunos agentes de bienes raíces están haciendo presentaciones iniciales a través de servicios de video chat como Face Time o Zoom.
Si bien los cierres donde los compradores nunca visitaron la propiedad no son nuevos, cuando un comprador compra una propiedad sin visitarla físicamente, confiando solo en fotos, transmisión en vivo o visitas virtuales en línea, es recomendable que los agentes incluyan notas en el contrato donde se indica que el comprador reconoce y acepta la responsabilidad de la verificación personal, visitas e inspecciones profesionales para confirmar que la condición de la propiedad sea satisfactoria.
Contrato
El verdadero desafío que plantea COVID-19 para la compra de una vivienda no es necesariamente comprar la casa, sino la forma en que se está cerrando.
Los problemas de los contratos que se ajustan a cláusulas de fuerza mayor y cláusulas donde se vislumbra un retraso o una oportunidad de salir de las obligaciones subyacentes en caso de eventos imprevistos e incontrolables, han sido un problema emergente durante esta pandemia. La redacción de estas cláusulas es clave en cuanto a su potencial aplicabilidad.
El desarrollo del Anexo de Extensión de COVID-19 o “COVID-19 Addendum” al Contrato permite que se extiendan los períodos de tiempo y las fechas como resultado de la pandemia de Coronavirus.
Cierre.
Una vez que se superan los problemas del contrato, el cierre en sí mismo ha evolucionado debido a esta crisis.
Verifique con el escrow agent y /o la compañía de títulos.
Asegúrese primero que el “Title Company” y/o la compañía que guarda el depósito estén preparados para manejar el cierre. Específicamente pregunte si tienen notarios en línea. Luego, investigue si el “recording office” local utiliza servicios electrónicos y si la compañía de títulos está equipada para grabar la escritura electrónicamente.
Muchos documentos en el proceso de cierre necesitan las gestiones de un notario y normalmente se requiere la certificación notarial en persona. La legislatura y el gobernador de Florida firmaron una ley vigente a partir del 1 de enero de 2020, donde se permite realizar los procesos notariales de forma remota en línea (RON). Este es un gran cambio en las normas para el Estado de Florida, particularmente en el área de cierres de bienes raíces. No es necesario que las partes se reúnan a una hora determinada en una sala de conferencias y procesen documentos. Ahora, desde la comodidad de su propio hogar, siempre que tenga su propia computadora portátil o teléfono inteligente, puede procesar documentos en línea, de forma remota y tener esos documentos diligenciados en la notaría. Si bien la tecnología parece novedosa, no es nueva; es la misma tecnología que se utiliza para validar su pasaporte o licencia de conducir cuando pasa la seguridad en un aeropuerto. Esta tecnología de validación ahora se está utilizando para las gestiones notariales remotas en línea (RON). Nuestra compañía hermana, Weston Title & Escrow, está en capacidad de ofrecer servicios RON y cuenta con notarios en línea remotos disponibles en Oppenheim Law.
Por ejemplo, si usted se encuentra en otro estado y está cerrando bienes raíces ubicados en Florida, pero por su profesión tiene dificultad para asistir a un cierre, puede ahora grabar de forma remota el video de cierre y autenticar sus documentos desde la comodidad donde se encuentre. Los documentos se producen en línea para su revisión y en el momento en que esté preparado para ejecutar esos documentos, puede hacerlo de forma remota. En ese momento un notario está presente en línea, no físicamente con usted, para confirmar y validar que los documentos se elaboraron de acuerdo a su voluntad sin ningún tipo de imposición.
Es necesario hacer una advertencia, si bien las gestiones notariales remotas en línea, en teoría, debería funcionar en todo el mundo, realmente es más un servicio doméstico para las personas dentro de los Estados Unidos. Es difícil para la tecnología, en esta etapa, validar credenciales extranjeras.
Otros aspectos de los cierres de bienes raíces residenciales que están evolucionando durante esta pandemia, tienen que ver con las evaluaciones y las inspecciones de viviendas. La Agencia Federal de Financiamiento de la Vivienda está permitiendo métodos de avalúos alternativos, como avalúos de “conducir por”, donde los tasadores conducen por el vecindario y caminan alrededor de una propiedad sin entrar en ella. También están haciendo avalúos de “escritorio” utilizando datos públicos para generar valores de propiedad.
Protocolos inmobiliarios para después de la cuarentena.
A medida que las cosas vuelven a la normalidad y las restricciones disminuyen, los agentes inmobiliarios tendrán que adaptarse a nuevos protocolos o formalidades, tanto para evitar la re-propagación del virus como para proporcionar tranquilidad a todas las partes involucradas. El objetivo es facilitar el ajuste a una forma de negocios inmobiliarios restringida socialmente.
Los “Open Houses” no deben permitir más de 10 personas dentro de una propiedad al mismo tiempo. Además, los agentes deben tratar de solicitar el registro de compradores potenciales para que solo los compradores potenciales reales tengan acceso a la propiedad. Este no es el momento de salir a “ventanear” propiedades.
Limpie y desinfecte las superficies que se tocan con frecuencia y solicite a los visitantes que usen máscaras y desinfecten sus manos antes de ingresar y antes de salir de la propiedad. Los agentes inmobiliarios deben proporcionar desinfectante para manos, ya que no puede confiar en el suministro del vendedor.
Envíe correos electrónicos y mensajes de texto solicitando a los visitantes no ir con otros acompañantes y dejar a los niños en casa.
Estos son tiempos sin precedentes y algunas asociaciones de propietarios están restringiendo el acceso a áreas comunes como parte de los esfuerzos de la comunidad para prevenir la propagación continua de COVID-19. Póngase en contacto con la asociación y pregunte sobre sus protocolos o formalidades.
Un vendedor generalmente tiene el control sobre la manera de mostrar su propiedad. Si el vendedor desea prohibir las exhibiciones en persona, asegúrese de recibir esas instrucciones por escrito y considere una adición o adendum para extender el contrato del “listing”.
Ayuda adicional para pequeñas empresas, incluidos los agentes inmobiliarios.
No hay impuestos sobre los “Doc stamps” para préstamos del CARES Act, incluidos los préstamos PPP.
El Payrol Protection Program (“PPP”) incluido en el “CARES Act” permite a las empresas con 500 empleados o menos recibir préstamos con garantía federal para pagar ciertos gastos en un esfuerzo por mantener a flote a estas pequeñas empresas durante e inmediatamente después de la pandemia. A medida que las empresas de la Florida se apresuraron a solicitar estos préstamos PPP salieron a la superficie posibles gastos adicionados a estos préstamos. Por ejemplo, el Estado de la Florida impone un impuesto de timbre documental en pagarés y otras promesas escritas para pagar una tarifa a razón de 35 centavos por cada $ 100 de capital, sujeto a un impuesto máximo de $ 2,450. Este gasto adicional es una carga real para las pequeñas empresas en estos tiempos difíciles.
En respuesta a esas inquietudes, el gobernador Ron DeSantis emitió la orden ejecutiva número 20-95, donde se establece que el impuesto de timbre documental de Florida no se aplicaría a ninguno de estos préstamos. Debemos señalar que la orden ejecutiva se limitó explícitamente al Título I del CARES Act, que rige los préstamos PPP para pequeñas empresas y no se aplica a los préstamos para grandes empresas.